【新股票】有人说融创到处拿地负债七千亿,是不是很危险?

高负债和高杠杆是一种风险,但是并不是所有的高负债都会成为风险。

地产行业是一个资金密集型行业,负债率普遍比较高,而且会计处理不同,地产行业把地产销售预售款也作为负债处理,所以高负债背后未必就是真正的欠款很多,预售款越多,地产公司负债也越多,但没有办法分清究竟是预售款还是欠款,所以有的时候不能依靠地产公司高负债来评论地产公司风险。

融创高负债背后

楼主说融创到处拿地负债7000亿元,但是并没有指明其中包不包含预售款,笔者查阅了一下,有不少媒体梳理了融创负债海富通股票,但是都没有明确给出融创负债组成。

2018年融创总负债金额达到6435.53亿元,负债率89.80%,居行业第一,长江商报记者还推算目前融创总负债或超7000亿,负债率超过90%。但是也没有列出债务结构组成。

截至2018年末,融创净资产为705.90亿元,上年末借款金额1927.52亿元,但是一季报融创发布的未经审计的数据显示,一季度借款新增342亿元,这样的话,2019年3月,融创借款金额达2269.64亿元,较上年末新增342.12亿元,累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%。

如果单纯以融创借款来看,负债率并不高,没有达到7000亿元,仅仅相当于7000亿元的三分之一左右。

那么融创另一部分债务是哪里来的呢?笔者翻阅了一些资料,也没有找到答案。

如果7000亿元当中存在预售款,那么负债越多就越好,说明融创销售比较多,获得比较多的预售款。

融创销售稳定

 5月单月,融创的合同销售金额约人民币443.8亿元,合同销售面积约304.7万平米,合同销售均价约人民币14570元/平米,今年1-5月,融创中国累计实现合同销售金额约1633.7亿元。

从销售看,融创还是可以的,平均下来有320亿元左右。

作为房地产企业,只要有源源不断的回款,资金链就不会引发断裂,企业就可以维持正常经营。

地产企业资金链断裂主要是某一段时间销售出现断档,没有资金回笼,但是企业开支一点也不减少,就会造成现金流短缺问题,融创每个月300多亿元资金回笼足以保证企业正常经营,不会产生风险。

融创土地储备丰富

正如楼主说的,融创高负债在于不断拿地,融创土地储备很丰富,融创前4个月已经斥资800亿拿地,截至2019年3月28日,包括旧改等协议状态的土地,融创总土地储备约2.56亿平方米,总货值约3.55万亿元。

3.55万亿元土地总价值,相对应7000亿元负债,应该说没有风险,资产价值远大于负债,正是因为融创资产较多,借债也就更为容易。

对于地产公司的资产负债,不能仅仅依靠负债率,关键是要看土地储备和预售款多少,因为预售款也是进入负债科目的,如果把预售款也当成债务警示风险,就大错特错了。

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