【股票最少买多少股】2019年1-8月份全国商品房销售情况分析

1—8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1—7月份收窄0.7个百分点。其中,住宅销售面积增长0.6%,办公楼销售面积下降10.8%,商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%,办公楼销售额下降11.7%,商业营业用房销售额下降12.8%。8月单月,销售面积同比增长4.7%,销售金额同比增长10.1%。

对今年后市的看法:

6月份是今年目前同比最低点,单月同比下降,之后7月和8月同比正增长,把全年累计销售面积从-1.8%逐步拉到-1.3%和-0.6%,全国商品房均售价同比上涨7.3%,从而让销售额同比增长6.7%,8个月便达到9.5万亿,可见地产销售韧性之强。从这里也可以看到为什么最近几个月国家对地产融资采取了相当严厉的调控与排查,因为地产销售端确实还是很有韧性的。融创CEO汪孟德在中报业绩会上说的“为什么中央想明白了,这次收紧的这么坚决?就是因为就算收紧了,这个行业也没事,尤其是一二线城市。”是非常有道理的。

商品房销售全年有2个销售低点,一个是2月,这是历年销售最低的月份,主要是因为春节,售楼部会放个长假,大家也过节走亲戚神马的,实际销售天数大概半个月多点;下来就是暑期7月和8月,主要是因为我们大陆温带、亚热带气候为主,全国大部分地区都很热,尤其是南方和东部销售主力城市,访客会明显比其他月份低一大截,故而单月销售额也会明显偏低。

为什么说到这个呢?今年1~8月份累计销售额是9.5万亿,接近10万亿,这是包含了全年最低的三个月份在内的数据。业内用来反驳地产行业不是永续行业,没有前途的这个观点是,有个很流行的说法:地产再怎么着也是一个10万亿的行业。这个说法我是完全不赞同的,如果你研究一下全国商品房销售额分布就可以发现,下半年销售额是明显高于上半年的,占比通常在60%左右。多年以来一直有金九银十的说法,而近些年,因为开发商年底要冲量要回款,11~12月的销售额还超过了9~10月,可以说9~12月这四个月都是全年的销售大月。4个月累计销售额占全年比例大概4成左右。而今年前8个月就已经干到了接近9.5万亿,说地产是一个10万亿的行业是不是有点可笑或者偏差有点太大?地产完全不只是10万亿的行业,而应该是一个15万亿的行业(差一点也可以有13,14万亿,好一点可以有16万亿+),10和15差别大吗?当然大,可是多了有50%!

那么剩下四个月怎么看呢?我认为下来4个月比去年表现更差(销售额)的概率蛮低的,去年最后四个月全国的销售是很冷的,同比17年是明显下降的,因而基数相对是比较低的,今年要保持正增长难度并不大。如果剩下4个月保持和上半年销售面积同比0~2%范围内的下降,那么全年销售额同比增长将保持在6~7%的水平,也就是全年销售额有望达到16万亿,又将会创新的销售记录!保守一点,假设剩下4个月销售面积同比下降2~6%,全年销售额的增速也将达到2~5%的水平。不出意外,2019年全国商品房销售金额仍将会创历史新高,最后落在15.6万亿左右的范围内概率比较大。并且!我不认为15~16万亿就是中国商品房销售额的天花板,未来若干年的全国商品房均售价保持在年化5%上下的增速是大概率事件,只要销售面积下降速度低于这个,那么全国销售额还会继续创新高。

另外我个人认为下来楼市同比下降更厉害的将会是广大的三四五六线地区,也就是说如果看大盘数据是微增,微降,但是实际上分化是很厉害的,一二线整体销售可能是较高增长,然后三四五六线整体是较大的负增长,从而让大盘微降。

具体到地区的话,见下表非常详细。其中东部地区商品房销售面积40303万平方米,同比下降3.6%,降幅比1—7月份收窄0.6个百分点;销售额50739亿元,增长5.5%,增速加快0.3个百分点。中部地区商品房销售面积28791万平方米,增长0.5%,1—7月份为下降0.1%;销售额20682亿元,增长7.4%,增速加快0.7个百分点。西部地区商品房销售面积28284万平方米,增长3.8%,增速加快1.0个百分点;销售额20363亿元,增长9.9%,增速加快0.6个百分点。东北地区商品房销售面积4471万平方米,下降6.6%,降幅收窄1.2个百分点;销售额3589亿元,增长2.3%,增速加快1.8个百分点。

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